LA JURISPRUDENCE SUR L'EXPULSION LOCATIVE

L'attitude du bailleur

La mauvaise foi du bailleur, motif de refus de la résiliation du bail

Cour de Cassation (3^ème Chambre Civile) Rejet du 21 février 1996 :

-         Le juge du fond était compétent pour statuer sur une demande de délai de paiement mais l'OPAC avait accepté que le juge des référés, saisi tardivement, accorde des délais aux locataires pour se libérer de leur dette et suspendre les effets de la clause résolutoire.

-         La Cour d'Appel a retenu que les locataires avaient respecté l'échéancier fixé par l'ordonnance de référé donc l'expulsion ne pourrait être demandée par l'OPAC après son accord devant le premier juge.

Notre commentaire :

Le bailleur doit choisir, il ne peut vouloir l'expulsion et accepter un plan d'apurement.

Cette décision rappelle que le bailleur doit respecter le choix du juge.

Un bailleur n'a pas à se faire justice lui-même, malgré deux mois de loyers impayés, et n'est pas autorisé à procéder à l'expulsion d'un locataire sans décision judiciaire

Cour d’Appel de Paris 30 avril 2002 :

-         Le preneur, après deux mois d'absence, s'étant vu interdire l'accès du studio loué au moyen d'un changement de serrure, alors que tous ses effets personnels étaient demeurés à l'intérieur, doit être indemnisé de son préjudice (estimé par la Cour à 3.000 euros).

-         Le bailleur doit être condamné à l'indemniser en réparation de la faute commise.

Notre commentaire :

La Cour d’Appel sanctionne à juste titre le bailleur qui a abusé de sa qualité en ne respectant pas le principe de disposer d’un jugement pour toute procédure d’expulsion.

L'information du bailleur à la caution est limitée à l'existence de l'impayé selon l'article 24.

Cour d'Appel de Versailles (1ère Chambre, 2ème section) 11 septembre 2001 :

-         En vertu de l'article 24, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, la seule obligation légale du bailleur concernant l'information de la personne caution d'un locataire, est de lui signifier le commandement de payer dans le délai de 15 jours.

-         Une personne caution qui, régulièrement informée au titre de l'article 24 précité, prétend mettre en cause la responsabilité du bailleur au titre de sa double carence à recouvrer les loyers et à l'informer d'un paiement irrégulier, doit rapporter la preuve d'un préjudice résultant d'une faute commise à son encontre par le bailleur.

Notre commentaire :

L'obligation d'information de la personne caution est strictement limitée à la lettre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette solution oblige la personne caution a prouver la faute du bailleur.

Le paiement par le Fond de Solidarité Logement, qui solde la dette, respecte l'article 1236 Alinéa 2 du Code Civil (principe de paiement d'une dette par une personne autre que le débiteur). Le bailleur ne peut légitimement le refuser.

Cour d'Appel de Lyon (6^ème Chambre) 20 mars 2002 :

-         L'offre de règlement du Fonds de Solidarité Logement respecte les dispositions de l'article 1236, alinéa 2 du Code Civil aux termes duquel une obligation peut être acquittée par un tiers qui n'y est pas intéressé.

-         Le bailleur n'a aucun intérêt légitime à refuser le paiement à son profit de cette aide soldant l'intégralité de sa créance, dans le délai d'apurement de la dette imposé par le juge au locataire.

Notre commentaire :

La Cour d’appel rappelle au bailleur qu’il est tenu d’accepter le paiement du FSL qui a pour contrepartie l’obligation d’arrêter la procédure : une décision de principe pour les acteurs et bénéficiaires du FSL.