LA JURISPRUDENCE SUR L'EXPULSION LOCATIVE

Les appréciations du juge

Le juge doit apprécier le paiement à la date convenue et résilier le bail en cas de retard.

Cour de Cassation (3^ème Chambre Civile) Rejet du 18 février 1998 :

-         Pour justifier du règlement de sa dette, le locataire produisait une correspondance d'un avocat d'où il ressortait qu'une somme de 5.000 frs (762,25 €) avait été versée sur le "compte carpa" (c'est le compte bancaire de l'Avocat) de ce dernier le 30 janvier 1992.

-         Or, le paiement ordonné par le juge d'instance aurait dû intervenir avant le 16 janvier 1992. la Cour d'Appel en a déduit que le propriétaire était fondé à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire.

Notre commentaire :

La décision de la Cour de Cassation rappelle que la dette est appréciée dans le délai accordé par le bail ou le commandement de payer.

Le délai de deux mois accordé par le commandement de payer se décompte en jours comme un délai de procédure ou de préavis.

Seul un jour non ouvrable ou férié permet d'en repousser le terme.

L'article 641 Alinéa 1^er du Nouveau Code de Procédure Civile en pose le principe.

Avant la loi du 29 juillet 1998, le juge ne pouvait accorder de délai sans demande du locataire dans les deux mois du commandement.

Cour de Cassation (3^ème Chambre Civile) Rejet du 10 mai 2001 :

-         Une Cour d'Appel retient qu'une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail ne pouvait plus être suspendue en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont la rédaction est antérieure à la loi du 29 juillet 1998.

-         Le premier juge avait statué le 29 juin 1998, sans avoir été saisi d'une demande de délai de paiement et sans avoir d'autre alternative que de constater la résiliation du bail.

Notre commentaire :

La Cour de Cassation rappelle que la loi nouvelle ne s'applique qu'aux procédures postérieures à son entrée en vigueur.

Tribunal d'Instance de Toulouse. Jugement du 10 mars 2000 :

-         Le délai de deux mois prévu par l'article 114 de la loi du 29 juillet 1998 s'applique à toute demande en résiliation du bail pour dette locative, même en cas de demande (saisine du tribunal) du locataire dans les deux mois du commandement de payer.

Notre commentaire :

Cette décision a conduit la loi SRU à élargir le délai de deux mois à toutes les procédures d'expulsion pour dette de loyer.

En cas de non respect de la procédure, l'huissier est solidairement responsable avec le bailleur.

Cour de Cassation (3^ème Chambre Civile) Cassation partielle du 10 décembre 2002 :

-          La loi du 29 juillet 1998 ne prévoyant que la notification au représentant de l'Etat dans le département, à la diligence de l'huissier de justice, de l'assignation tendant à l'expulsion, la demande reconventionnelle en résiliation du bail n'a pas à être notifiée.

Cour d'Appel de Versailles (12^ème Chambre) Arrêt du 9 avril 1998 :

-         Un bailleur a été condamné, solidairement avec l'huissier, à payer au locataire une indemnité de 150.000 frs (22867,35 €) lorsque la mesure d'exécution a été menée irrégulièrement.

 -    Le locataire avait réglé dans le délai fixé par l'ordonnance de référé la somme due au titre de loyers arriérés.

     Toutefois, eu égard à la faute commise par le professionnel du droit dans le cadre du mandat qui lui a été confié, l'huissier a été condamné à garantir intégralement le bailleur des condamnations prononcées à son encontre.

Notre commentaire :

La Cour d'Appel rappelle à l'huissier, Officier ministériel, son obligation de faire respecter la procédure selon la loi protégeant les droits de la personne expulsée.