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 Taxation des loyers des «mi crologements» :
 ... encore une mesurette inadaptée !
En annonçant la mise en place d’une surtaxe sur les revenus locatifs des «micrologements», Benoist
Apparu fait semblant de résoudre les problèmes locatifs des étudiants, des jeunes et des populations en
difficulté.
En constatant par lui-même, ce que la CGL dénonce depuis des années, à savoir qu’il existe des niveaux de
loyers prohibitifs qu’il qualifie même d’ «inacceptables», le secrétaire d’Etat chargé du Logement propose
une réponse inadaptée qui ne bénéficiera pas directement aux locataires puisqu’elle n’interdira pas aux
bailleurs de pratiquer de tels niveaux de loyers.
Ce n’est pas d’une taxe sur les revenus locatifs dont les locataires ont besoin mais d’un plan Marshall du
logement reposant sur un encadrement des loyers au moment de la mise en location ou en relocation et
sur une politique de construction massive de nouveaux logements pour satisfaire la demande locative.
C’est pourquoi la CGL considère que cette taxation ne résoudra aucun des problèmes rencontrés par
les locataires des «micrologements».
Paris, le 10 mars 2011 |
| 10/03/2011 |
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Les associations représentatives des habitants exclues de
l’observatoire national de la précarité énergétique.
Nathalie Kosciusko-Morizet, Eric Besson et Benoist Apparu ont installé ce mardi l’Observatoire national de
la précarité énergétique et présenté ses 14 membres permanents.
La CGL constate qu’aucune des cinq organisations nationales représentatives des locataires et qu’aucune
des 17 associations nationales de consommateurs n’a été sollicitée pour représenter les familles en situation
de précarité énergétique au sein de l’observatoire.
Cette démarche qui exclut les organisations les plus proches des familles touchées par la précarité
énergétique démontre le peu d’intérêt que portent les pouvoirs publics à la voix des populations en
souffrance. C’est un observatoire déconnecté des réalités de la France d’en bas qui voit le jour.
La CGL regrette cette approche éloignée des principes républicains.
Paris, le 1er mars 2011 |
| 01/03/2011 |
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Position de la Cgl sur la copropriété
Position de la CGL sur le projet d’arrêté relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
Remarques d’ordre général
Le projet d’arrêté qui nous est soumis vient ajouter des dispositions à celles qui figurent dans l’arrêté n°86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.
Le texte actuel est rédigé en ces termes dans l’arrêté de 1986 pour la partie qui concerne les syndics de copropriété : « Un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment. »
Le projet ne modifie pas ces dispositions existantes alors pourtant qu’un toilettage est indispensable.
Tout d’abord, l’arrêté doit prendre acte de l’existence de l’article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui pose le principe que c’est le contrat de mandat du syndic (formulation que nous préférons à celle peu heureuse de « contrat de syndic » retenue dans le projet) qui doit fixer les éléments de la détermination de la rémunération du syndic. Or, ce principe fondamental n’est pas repris clairement dans le projet de modification de l’arrêté de 1986 proposé.
Ensuite, l’arrêté de 1986 en vigueur prévoit d’autres types de rémunération à côté des honoraires de gestion courante et des honoraires pour prestations particulières, notamment des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels. Or, sur ce dernier point, la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 est venue ajouter un article 18-1 A à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour prévoir en ce qui concerne les travaux, que seuls les travaux hors budget prévisionnel et votés par l’assemblée générale des copropriétaires pouvaient faire l’objet d’honoraires spécifiques (votés en assemblée générale) au profit du syndic, tous les autres travaux (compris dans le budget prévisionnel ou dont la rémunération n’est pas prévue en assemblée générale) relevant de la gestion courante. Ces honoraires spécifiques sont donc exclus du « système » prévu par l’arrêté puisqu’ils ne peuvent pas être prévus à l’avance dans le contrat de mandat du syndic. Il s’agit là d’une exception au principe évoqué dans le paragraphe précédent selon lequel c’est le contrat de mandat du syndic qui fixe les éléments de la détermination de la rémunération du syndic. Il est tout à fait préjudiciable que le projet d’arrêté modificatif ne fasse pas la clarté en distinguant les honoraires obligatoirement prévus par le contrat de mandat du syndic (honoraires de gestion courante et honoraires hors gestion courante) de ceux (les honoraires spécifiques), votés par l’assemblée générale, conformément à l’article 18-1 A de la loi de 1965, à l’occasion du vote de travaux non prévus dans le budget prévisionnel.
Par ailleurs, rien n’est précisé sur la forme que prennent les honoraires, à la fois en ce qui concerne les prestations de gestion courante mais également en ce qui concerne les prestations particulières. Il y a pourtant de nombreux abus en pratique, certaines prestations particulières étant notamment facturées au forfait ce qui est en contradiction avec la nature même de prestation particulière.
Le projet ne règle pas non plus une question très importante et qui pose de grosses difficultés juridiques. Les contrats comportent toujours des tarifs relatifs à des prestations particulières réalisées au profit des copropriétaires pris individuellement (frais de relance, états datés…). Or, juridiquement le contrat de mandat lie le syndic au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires pris individuellement. Comment admettre qu’un arrêté relatif à des mesures de publicité des prix ne règle pas cette question ?
Enfin, les prestations particulières ne sont, de manière totalement incompréhensible, pas encadrées alors qu’elles donnent lieu à de multiples abus qui sont d’ailleurs à l’origine de la prise de conscience de la nécessité de réglementer. N’oublions pas que l’avis du CNC constatait l’augmentation de la facturation des prestations hors forfait de base. Quelles réponses apporte l’arrêté à la facturation de services fantaisistes, à la facturation de prestations décidées par le seul syndic, à la facturation de services invérifiables, aux montants prohibitifs de facturation… ?
Article 1er
La critique la plus importante est que le projet ne donne aucune définition de la notion de gestion courante, ni même de la notion de prestation particulière. A première vue cela ne semble pas gênant puisqu’une liste minimale des prestations de gestion courante figure en annexe. Cependant, lorsqu’on analyse la cohérence de l’ensemble, l’objectif de protection des consommateurs est loin d’être atteint.
En effet, le projet nous dit que toutes les prestations figurant dans la liste en annexe relèvent de la gestion courante. L’intitulé de l’annexe précise qu’il s’agit d’une liste minimale. Cela semble donc signifier que cette liste peut comprendre d’autres prestations laissées à l’appréciation de la liberté contractuelle. Il ne s’agit donc pas d’une liste limitative.
Parallèlement, les prestations particulières ne font l’objet d’aucune liste mais leur contenu doit être défini avec précision dans le contrat de mandat du syndic, sous-entendu, pour donner lieu à une rémunération particulière. Première interrogation, certes toute théorique, mais qui met en lumière un premier inconvénient de l’absence de définition : une prestation qui ne figure pas dans le contrat au titre d’une prestation particulière relève-t-elle automatiquement de la gestion courante ou ne fait-elle l’objet d’aucune rémunération ?
Les parties sont donc libres pour une même prestation ne figurant pas par principe dans la liste annexée au décret, soit de l’inclure dans la liste des prestations de gestion courante, soit d’en faire une prestation particulière donnant lieu à une rémunération particulière. Notons que l’intérêt de faire figurer expressément une prestation dans la liste des prestations de gestion courante est quasi nul puisqu’il suffit de ne pas la mentionner du tout dans le contrat. D’ailleurs, à aucun moment l’arrêté n’oblige à faire figurer dans le contrat de mandat lui-même la liste des prestations de gestion courante figurant en annexe au projet d’arrêté. En l’état actuel du texte, on peut tout à fait imaginer un contrat qui ne détaille que les prestations particulières et qui pour la partie prestation de gestion courante, se contente de renvoyer à l’arrêté. Il y a là une lacune dans le projet.
Par ailleurs, le contrat de mandat du syndic étant, dans la très grande majorité des cas, un contrat d’adhésion, on voit mal l’intérêt que pourrait avoir un syndic à gonfler la liste des prestations de gestion courante. Bien au contraire, l’arrêté, en ne posant comme limite aux prestations particulières qu’une définition précise de leur contenu dans le contrat de mandat, incite à gonfler cette rubrique alors que l’avis du CNC avait, rappelons-le, souhaité combattre cette pratique. L’absence de définition des prestations de gestion courante ne fera que renforcer cette tendance puisque toute prestation ne figurant pas sur la liste des prestations de gestion courante pourra être incluse dans la rubrique « prestations particulières ». De plus, l’objectif de transparence et de sécurité juridique ne sera pas atteint puisqu’en l’état actuel du projet d’arrêté, il pourra y avoir des prestations de gestion courante à géométrie variable au gré des différents contrats empêchant toute comparaison et choix éclairé du syndic pour les copropriétaires consommateurs.
Article 2
Dans une matière contractuelle aussi sensible, il eut été sage de prévoir des dispositions transitoires.
Annexe
A l’absence de définition générale de la notion de prestation de gestion courante vient se combiner une précision trop stricte des intitulés des différentes prestations qui génère des incohérences et des problèmes d’interprétation. Ainsi, à titre d’exemple, pourquoi y aurait-il lieu à faire des distinctions dans les prestations relatives à la tenue de l’assemblée générale alors qu’on attend d’un syndic qu’il gère de manière courante l’ensemble des prestations nécessaires pour préparer et convoquer valablement l’assemblée générale des copropriétaires ?
En matière d’assurance pourquoi seule la déclaration de sinistre relèverait-elle de la gestion courante et non pas la gestion de ces sinistres ?
En matière de gestion du personnel pourquoi la gestion de la fin du contrat de travail ne relèverait-elle pas de la gestion courante ?
Concernant les archives, l’arrêté introduit une distinction qui n’existe pas dans le droit positif entre archives utiles dans le cadre de la gestion courante et les autres archives (inutiles ?). La gestion des archives est une des obligations du syndic sans aucune distinction possible.
En ce qui concerne la présence du syndic à la réunion du conseil syndical ou à l’assemblée générale, le projet reste flou. Le contrat doit prévoir que les honoraires liés à ces prestations sont intégrés à la gestion courante et ce dans tous les cas, c'est-à-dire quels que soient ces horaires.
Au final, l’arrêté souffre d’une véritable incohérence due à la méthode utilisée pour l’élaborer. La liste des prestations de gestion courante conçue par le CNC était destinée, à l’origine, à recenser les prestations du syndic qui se retrouvaient systématiquement dans toute copropriété. Le groupe de travail les avait qualifiées de prestations invariables (expression qui se retrouve d’ailleurs de manière incongrue mais révélatrice en tête de la liste de l’annexe). Cette liste devait servir de socle à la réflexion sur la rémunération des syndics mais certainement pas de référence pour une réglementation. On en mesure aujourd’hui tous les effets qui se poursuivront malheureusement au sein des copropriétés si le projet reste en l’état. Un système de liste est cohérent si on l’envisage comme une exception à un principe préalablement défini. Pour simplifier, tout ce qui ne relève pas de la liste relève du principe. En matière de contrat de mandat du syndic, il est indispensable de poser en principe que les prestations des syndics relèvent de la gestion courante et de faire des prestations particulières l’exception. Les deux notions doivent donc être parfaitement définies. Si l’on conserve l’idée d’une liste, il faut alors réfléchir à l’éventualité de concevoir une liste limitative des prestations particulières. C’est la seule manière de concilier l’ensemble des objectifs qui ont été énoncés de longue date en matière de transparence des tarifs des syndics de copropriété.
Pour toutes ces raisons, la CGL estime que le projet qui lui est soumis ne répond pas aux constats qui ont été faits notamment dans l’avis du CNC du 27 septembre 2007 et est beaucoup trop éloigné des objectifs qui ont été posés. Elle émet donc un avis défavorable sur ce texte et propose de réfléchir à l’élaboration d’une véritable réglementation protectrice. |
| 25/03/2010 |
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Le projet d’arrêté sur les prestations des syndics
de copropriété n’est pas à la hauteur !
Le projet d’arrêté sur les prestations des syndics
de copropriété n’est pas à la hauteur !
L’arrêté relatif aux mesures de publicité des prix des prestations de syndic est sur les rails : les associations
de consommateurs ont jusqu’au 10 mars pour l’approuver ou le rejeter.
Les craintes de la CGL étaient hélas fondées : l’arrêté ne répond pas à l’enjeu de la transparence des tarifs
et de la protection contre les abus et dérives des syndics.
Ce n’est qu’un compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des
professionnels. Il ne donne aucune définition de la gestion courante, ne pose aucune limite aux abus sur
les prestations particulières et suscitera des difficultés d’interprétation concernant la liste des prestations
de gestion courante.
la CGL condamne ce projet et demande aux pouvoirs publics de créer un socle législatif et
règlementaire solide qui encadre clairement les contrats de syndic.
Paris, le 8 mars 2010 |
| 08/03/2010 |
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Détecteurs de fumée, une dépense de plus !
Détecteurs de fumée :
une dépense de plus pour les locataires
De nouveau la liste de coûts supplémentaires à la charge des locataires s’allonge. Après la désincarcération
des personnes coincées dans les ascenseurs désormais supportée par les locataires, le décret sur la
récupération supplémentaire de charges de gardiennage, celui sur la participation forcée des locataires
aux soi-disant travaux d’économies d’énergie, voilà maintenant une nouvelle dépense décidée par le
législateur : le coût de l’installation et de la maintenance des détecteurs de fumée seront à la charge de
l’occupant, c’est à dire des locataires dans les logements locatifs.
La CGL rappelle que les dépenses liées à la sécurité ont toujours été supportées par les bailleurs
dans le partage des charges.
Nos législateurs oublient que la charge logement des locataires est en augmentation régulière
depuis une vingtaine d’années et que l’insupportable est atteint pour de nombreuses familles.
La CGL condamne ces décisions successives qui contribuent à faire payer toujours plus à ceux qui
peuvent le moins.
Paris, le 1er mars 2010 |
| 01/03/2010 |
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Présentation
