17 – MENTION DE LA SUPERFICIE PRIVATIVE DANS LES

   VENTES DES LOTS DE COPROPRIETE

(à lire avec la recommandation n° 9)

Rappel de la loi Carrez :

·         conditions d'application

·         mentions de superficie, méthode de mesurage et conseils pratiques

·         sanction du non respect de cette loi

Notre commentaire :

·         C'est un recueil de conseils aux professionnels de la rédaction d'actes de vente, lire, par précaution, par les vendeurs d'appartements en copropriété.

18- ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE :

·         Très technique pour un copropriétaire peu averti : cette recommandation s'adresse principalement aux Syndics, à lire.

·         Nous vous conseillons de la lire avant la réalisation de travaux de construction sur votre immeuble ou si vous êtes un copropriétaire "entrant" dans le neuf.

19 - INSTALLATION RÉSEAU CÂBLE OU

  ANTENNE DE SERVICES DE TÉLÉVISION

(Position récemment confirmée par la jurisprudence).

Rappel:

·     l'installation ou la modification de toute forme d'antenne collective relève de la majorité de l'article 25.

Elle concerne quatre thèmes :

La servitude légale de la commune

Rappel :

·         existence d'une servitude légale de la commune pour installation sur les parties communes des instruments nécessaires à la desserte de tout local à usage privatif, à condition de respecter une qualité esthétique des lieux.

·         La Commission préconise des réunions d'information et de concertation préalables à la mise en pratique de la servitude.

Condition légale de la décision

Concernant l'installation du câble

·         La Commission préconise au Syndic d'assurer avant l'Assemblée Générale une parfaite information de tous les copropriétaires (envoi de documents, schéma, contrats) y compris lorsque les travaux sont réalisés par une partie des copropriétaires et non par le syndicat (si l'antenne dépasse 4 mètres ou le pylône 12 mètres au-dessus du sol, une déclaration de travaux doit être faite).

Concernant l'installation d'une antenne parabolique

·         Toute installation d'une telle antenne nécessite une autorisation préalable de l'assemblée générale.

Conseil :

·         Il serait judicieux d'envisager l'utilité de l'installation d'une antenne collective à l'examen de chaque demande d'autorisation d'installation d'une parabole individuelle.

Rappel:

·         ni le syndic, ni le Conseil Syndical ne peuvent à eux seuls autoriser ou refuser. Seule une assemblée dûment convoquée le peut.

Le service d'antenne collective résulte d'un droit individuel à l'antenne (reconnu par différents textes y compris européen).

·         Le service d'antenne n'est pas un "service collectif" au sens de la loi sur la copropriété alors que l'équipement, lui, est collectif.

·         La décision de souscrire un abonnement relève de la liberté individuelle donc, même pour un service minimum, son paiement n'est pas une charge.

·         Le Syndic ne peut en demander le remboursement aux copropriétaires (contrairement aux frais d'installation ou d'entretien du système collectif d'antenne).

Conseils aux Syndics :

·          bien distinguer les travaux du "service antenne",

·          transmettre les propositions de tarifs préférentiels d'un abonnement groupé,

·          rassembler, si nécessaire, les abonnements individuels des copropriétaires.

Rappel des obligations des locataires, copropriétaires, bailleurs, Syndics

·         en cas de demande d'installation d'une antenne individuelle du locataire, notamment lorsqu'il n'y a pas de "système collectif d'antenne"

·         Le locataire s'adresse au propriétaire et non au Syndic, le Syndic renvoie vers le propriétaire qui doit demander l'autorisation en Assemblée Générale et saisir un Juge en cas de refus.

20 - LES ARCHIVES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

A lire en complément des recommandations n° 10 "remises de documents techniques"  et n° 16 "travaux affectant les parties communes" (cf. liste principale)

 Quatre thèmes sont abordés :

Constitution des archives syndicales :

·         Détail de tous les documents relatifs au fonctionnement (12) du syndicat (y compris ceux introduits par des textes extérieurs à la loi sur la copropriété).

·         Propose une méthode pratique d'archivage en fonction des délais de conservation.

Détail des délais de conservation

Les droits d'accès (à communication) aux documents des organes et membres du syndicat (membre du Conseil Syndical, copropriétaires)

Transmission des archives entre gestionnaires successifs du syndicat

Les différentes obligations et moyens de les faire appliquer.

Notre commentaire :

·         Appuyez-vous sur cette recommandation lorsque cette question se pose, en particulier au moment du changement de Syndic.

21- PROVISIONS DU BUDGET PREVISIONNEL

·          La Commission considère que la nouvelle rédaction formulée par la loi du 13/12/00, dite SRU, rend désormais impossible (sauf décision contraire de l'Assemblée Générale) le fonctionnement comptable suivant :

·          régularisation auprès des copropriétaires des dépenses engagées et payées par le fonds de roulement à la fin de chaque trimestre (ou "reddition trimestrielle des comptes à terme échu")

·          En effet, les sommes versées au Syndic pour le paiement des factures courantes sont établies avant le début de chaque exercice dans le budget prévisionnel et payables au premier jour de chaque trimestre.

Les recommandations de la Commission au Syndic sont donc les suivantes :

·         informer les copropriétaires de la situation nouvelle

·         vérifier leur incidence sur le montant du fonds de roulement ou avance de trésorerie permanente

·         lors du changement, éviter que les copropriétaires paient deux trimestres

·         attendre avant de reconstituer le fonds

·         rappeler par lettre simple, la date d'exigibilité de la provision trimestrielle.

 22- L'OUVERTURE D'UN COMPTE BANCAIRE

       OU POSTAL SEPARE 

La Commission met en conformité avec la loi dite SRU du 13/12/00 modifiant l'article 18 loi de 1965, sa recommandation n° 14 concernant quatre aspects.

L'information que le Syndic doit donner aux copropriétaires à propos du principe du compte séparé de droit.

§         Si nécessaire, le Syndic doit proposer au Conseil Syndical de discuter de la possibilité de faire voter la dispense d'ouverture. Pour cela, la Commission propose un libellé conforme à la nouvelle rédaction de la loi.

§         Le Syndic doit rappeler que le compte ne peut être utilisé que par lui-même sans aucune autre possibilité (notamment pas un compte joint avec le Président du Conseil Syndical)

§         il doit, lorsqu'il n'y a pas de compte, faire figurer la question de la dispense dans l'ordre du jour de l'assemblée devant désigner un nouveau Syndic ; sinon, ouvrir un compte séparé.

Délai d'ouverture :

§         la Commission souligne le flou rédactionnel de la loi SRU et conseille au Syndic d'ouvrir un compte dans les trois mois suivant la date de l'Assemblée Générale l'ayant désigné mandataire du syndicat, ou dans les trois mois de la décision de l'Assemblée Générale annulant une dispense précédente

Rappel :

§         la sanction de la "non ouverture" est la nullité de plein droit du contrat de Syndic

Conseil :

§         ouvrir effectivement le compte avant l'échéance des trois mois et informer le Conseil Syndical des coordonnées bancaires principales du compte séparé

Les dispositions "transitoires de la loi SRU" (passage de la loi antérieure à celle en vigueur)

§         la Commission recommande aux Syndics, dont le mandat était en cours de validité au 13/12/2000, d'informer les copropriétaires des nouvelles dispositions et d'ouvrir le compte (sauf dispense de l'Assemblée Générale) dans le s trois mois suivant la fin de leurs contrats.

23 - MODALITES D'APPLICATION DE L'ARTICLE 49

  DE LA LOI DU 10/7/1965

Suite à la loi SRU, les règlements de copropriété devront être modifiés dans les cinq ans (2005).

Pour faciliter la procédure, le législateur a prévu une dérogation passagère à la règle de l'unanimité. Les assemblées générales pourront voter les adaptations des règlements de copropriété à la majorité prévue à l'article 24.

§         La Commission donne son interprétation de cette dérogation passagère en soulignant les difficultés et risques de dérives.

Elle recommande notamment :

§         d'interpréter strictement les adaptations possibles permises par cette procédure : celles-ci ne doivent pas concerner d'autres points.

§         d'adapter le règlement de copropriété avec les textes actuellement en vigueur, à savoir : la loi et le décret d'application.

§         Il ne faut pas s'appuyer sur les versions antérieures (peu importe que le règlement ait déjà été modifié).

§         l'étendue des modifications : elles vont de la simple suppression d'une clause incompatible à la réécriture complète du règlement (ex : la possibilité d'un mandataire non copropriétaire, nouvelle majorité des deux tiers au lieu des trois quarts)

§         à propos de la répartition des charges : la commission insiste sur la nette différenciation entre quote-part des parties communes (figées et non modifiables de cette manière) et les critères de répartition, selon la nature des charges, qui doivent être énoncés dans le règlement lui-même.

Sur la procédure, la commission donne les conseils suivants :

§         associer le Conseil Syndical au diagnostic

§         ne pas précipiter le processus et attendre la publication du décret à paraître

§         préparer la modification par une information complète de l'Assemblée Générale : faire constater l'intérêt de l'adaptation, les conditions exactes (coût et nature des interventions de tiers) budgéter les dépenses,

§         réunion d'une deuxième assemblée pour l'adoption : recommandation du vote séparé pour chaque adaptation, mandat spécial de publication et d'enregistrement auprès de l'administration fiscale, notification des votes en courrier recommandé aux absents et opposants et courrier simple aux autres.